"הבועה מתפוצצת", "מבועת נדל"ן לבור נדלן", "הצטננות", "מיני- מפולת", "שוק הדיור בנסיגה"… אלה הם רק מקצת התיאורים הבאים לפרשן להדיוטות הנמצאים איפה שהוא לפני עסקה (כל החיים אנחנו אחרי ולפני עסקת נדל"ן כלשהי) את הנתונים החדשים (ולעתים קרובות סותרים) שמשחררים משרד האוצר ובנק ישראל חדשות לבקרים. מבול הנתונים והפרשנויות לא עוזר לאנשים לקבל החלטות. היעדר היכולת לקבל החלטה נדלנית קשורה לא רק לנתונים המבלבלים, אלא גם לחשש "לצאת פראייר", ששגור כל-כך במקומותנו. קונים ומוכרים חוששים להפסיד כספים בטוחים. אין יום שאינני מתבקשת מצד קונים ומוכרים של נכסי יד שנייה לספק פרשנות באשר למגמות השוק. למרות שאני "חיה" את השוק במשבצת הקטנה שלי, הן כסוכנת נדל"ן פעילה והן כמשקיעה בפוטנציה המקיימת שיחות נדל"נית כדבר שבשגרה, גם כמי שנחשפת לעסקאות אטרקטיביות במיוחד, אני מסוייגת מאד בדבריי ונוקטת משנה זהירות, ובמיוחד כשאני מייעצת לזוגות צעירים הרוכשים את ביתם הראשון בימים אלה. בניגוד למשפרי הדיור, שיש בבעלותם נכס והקנייה והמכירה ייעשו באותה תקופה, הרוכשים את ביתם בפעם הראשונה חשופים יותר לטלטלות השוק.
אולי בגלל (או בזכות?) הנסיון שלי בבנקאות הישראלית והאמריקאית אני נוטה לבחון את המגמות הנדלניות דרך הפריזמה הפיננסית. בעיניי, המפתח לעסקה נדלנ"ית הוא עדיין מימוני. כל עוד הריבית הבסיסית של בנק ישראל נמצאת ברמה נמוכה (ריבית שבניגוד מוחלט לציפיות הכלכלנים- שהופיעו בכל עיתון יומי או פורטל כלכלי או סמי כלכלי- ובעיקר בשל המשבר העולמי, הורדה ברבע אחוז בחודש שעבר), קשה לי לראות ירידה של ממש במחירי הדירות יד שנייה. כמובן שכמו בכל שוק יהיו תיקונים לא קטנים, אבל מכאן ועד התמונה האפוקליפטית של שוק המצוי ב"בור נדלני", הדרך ארוכה.
פחות משנתיים לאחר הצהרה מפי כלכלנית של בית השקעות נחשב כי אין בועה נדל"נית, ממהרת כלכלנית מטעמו של אותו בית השקעות להזהיר מפני ירידות צפויות. יש לזכור כי כל אחד מאיתנו מדבר מתוך פוזיציה מסויימת, קל וחומר בתי ההשקעות שבוודאי מצפים להרוויח מכל משקיע בנדל"ן שימהר למכור ולהעביר את כספו לניהולם. מבחינתם של בתי ההשקעות, אגב, דמי הניהול היקרים מבטיחים שגם תוצאות עגומות מבחינתו של המשקיע יניבו לבתי ההשקעות רווח נאה.
על רקע שטף הנתונים והמניפולציות הפרשניות שעושים בנתונים, מזדקר "נתון" אחד שאי אפשר להתעלם ממנו: הירידה במספר העסקאות בחודש חודשיים האחרונים. עם זאת, וכפי ששמתי לב אמש בכל מהדורות החדשות, ההשוואה בין מחירי דירות מתבססת על מחירים מוצעים באתרי האינטרנט. הרי יכול מאד להיות שדירה שהוצעה בסכום "אסטרונומי" לפני חצי שנה, נמכרה במחיר נמוך מדירה שהוצעה בסכום ריאלי בחודש שעבר. הנתון הריאלי היחיד מכל זה הוא מחיר הסגירה, ולכן כל עוד המידע עדיין מוגבל ולא מדוייק, רק איש שטח ידע לומר מה המגמה.
לזוג צעיר עם 400,000 ש"ח ביד ועם משכורות סבירות יש כמה ברירות. שתי הברירות ה"קלאסיות" יהיו בין שכירת דירה מעופשת פחות או יותר באלפי שקלים לחודש וללא בטחון, לבין רכישה של דירה בסכום שלא יעלה על 1,100,000 ש"ח תוך שעבוד הנכס ל25 או 30 שנה. סביר להניח שבמקרה כזה, הדירה שירכשו תהיה הרבה יותר איכותית ונוחה מקודמתה, במיוחד אם ישכילו לעבור למעגל השני של תל אביב, לאיזורים כמו גדרה ויבנה, שכביש 6 והרכבת הפכו אותם לנגישים ואטרקטיביים, המציעים איכות חיים גבוהה בהרבה ממה שהכירו עד כה.
המאמרים בעיתונים, שנועדו לשרת אינטרסנטים פרטיקולריים (ולי יש כמה ספקולציות לגבי זהותם), נותנים לקוראים אשלייה של מענה לצורך שלנו כשחקנים בשוק לצמצם את חוסר הוודאות. הצורך הבסיסי שלנו בבטחון, ובמילותיו של יעקב בורק : "בסדר, באוריינטציה, במפת דרכים אשר תרגיע את הנפש, שהוודאות היחידה שלנגד עיניה היא חוסר הוודאות".
זוגות צעירים, הרוכשים את דירתם הראשונה, במרבית המקרים לא יכולים להמתין עוד שנה או שנתיים. ומי מבטיח להם שתקוותיהם יתגשמו והמחירים ייתקרבו אליהם? מי מבטיח שלא נהיה באותו מצב של היצע עגום (גם היום הקבלנים לא ממהרים לבנות) ואיתו ריבית בסיסית גבוהה בהרבה? לכל הפחות, היום ניתן לקבע את הריבית כך שתשלום המשכנתא יהיה קטן בסכום לא מבוטל מגובה שכר הדירה בגין מגורים בדירה איכותית פחות.
אין בפוסט הזה המלצה גורפת לרכישה על פני שכירות. הייעוץ הוא פרטני ותלוי במצבו האינדבידואלי של הקונה הפוטנציאלי (בין היתר בגובה המשכורת, מספר נפשות וההון העצמי העומד לרשותו).
בשורה התחתונה, אני ממליצה לקרוא פחות עיתונים ולהתייעץ עם אנשי שטח מקצועיים.
