כידוע לכולנו,פרויקטים רבים של תמ"א 38 מתוכננים ונבנים באזורי הביקוש.
כמוכן,לאור החלטת המחוקק, חוק תמ"א 38 מפקיד בידי התושבים את הזכות/החובה לדאוג לשלומם במקרה של רעידת אדמה חזקה ועל כן נדרשים האזרחים/דיירי הבניין ליזום ולהוביל פרויקט תמ"א 38 , דבר אשר יעניק לבניינם חיזוק משמעותי וישפר את עמידותו במקרה של רעידת אדמה.
ברוב הבניינים לא תמצאו אנשים בעלי ניסיון טכני, הנדסי, אדריכלי ,ומשפטי גם יחד ועל כן נאלצים בעלי העניין לתור אחר בעלי מקצוע שילוו אותם בבואם לקדם את תוכנית תמ"א 38.
נוסף על בעלי המקצוע הנ"ל, נדרשים הדיירים לבחור יזם שיעניק להם הצעה ולבסוף יתקשר איתם בחוזה ויבצע את הפרויקט בבניין.
נשאלת השאלה: כיצד מתחילים?
הנה כמה שלבים הכרחיים לביצוע המהלך.
1.הצעד הראשון הוא לזמן את הדיירים לאסיפה בה יבחרו בעלי הדירות ועד פעולה להקמת הפרויקט.
רצוי כי ועד הפעולה ימנה נציגים בעלי הבנה בתחומים הרלוונטיים.
כמו כן, רצוי כי הועד ימנה מספר מינימלי ואי זוגי של חברים על מנת שיכולו נציגיו לקבל החלטות ברוב מיוחס.
2.רוב ועדי הפעולה יפעלו לאתר יזם כצעד שני.
מניסיוני, הצעד השני החשוב שיש לבצע הוא בחירת עו"ד שימומן ע"י היזם העתידי.
בנוסף,לעו"ד הנבחר צריך להיות ניסיון בתחום המקרקעין והתמ"א בפרט, יש לבדוק האם העו"ד מוכן להיות זמין לעזרה אקטיבית בהחתמת הדיירים בהמשך הדרך.
כמוכן, עורך דין מנוסה יוכל לעזור לוועד הפעולה לאתר יזם אמין ומתאים לדרישותיהם וכן לייעץ לדיירים במהלך המשא ומתן העסקי עם היזם.
3.לאחר שבחרנו עו"ד נפנה לבחור יזם איתו נחתום לבסוף על חוזה לביצוע הפרויקט.
חשוב לדעת, ישנם יזמים רבים המתמחים בעיקר בפרסום אגרסיבי ופחות בהקמת פרויקטים, יש להיזהר מתרגילי שיווק מתוחכמים שאין מאחוריהם דבר וחצי דבר.
כמו כן, יש להיזהר מ- "קבלני חתימות" המחתימים את הדיירים בחוזים דרקוניים ולבסוף מוכרים את חתימותיהם למרבה במחיר.
גם בחירת היזם צריכה להתבצע במספר שלבים:
א: על מנת ליצור שקיפות, ועד הפעולה צריך לקבל מספר הצעות מיזמים שונים על מנת לבחון את ההצעה הטובה ביותר אשר תייטיב עם הדיירים.
ב: יש לבקר בפועל בפרויקטים של היזמים המוצעים, לדבר עם דיירים בבניינים בהם התבצעו/ מתבצעים פרויקטים של בנייה או חיזוק מבנה.
וכן לבצע בדיקה מקפת אודות אמינותו של אותו היזם.
ג: בטרם תיפגשו עם היזם בדקו והיוועצו עם עו"ד אודות התמורות המקובלות בבניינים דומים באזור מגוריכם והכינו את הקרקע למפגש.
הערה: *חשוב לדעת- במהלך המשא ומתן יתכן ותידרשו ע"י היזם לחתום על מסמכים שונים.
ד: פנו לעו"ד והעבירו לידיעתו ולעיונו כל מסמך כזה בטרם תחתמו עליו, אם בכלל.
ה: לאחר שנתקבלו מספר הצעות ראויות מיזמים ראויים נסו לשפר עמדות והחליטו עם איזה יזם ברצונכם להתקדם.
4.כצעד רביעי ולפני שנעבור על המפרט הטכני ונאשר אותו רצוי להתקשר עם מפקח בנייה (רצוי מהנדס בניין מנוסה) שיעבור על תוכניות היזם והצעתו וכן יעניק לוועד הפעולה הצעות לשיפור.
כמו כן, יעבור המהנדס על המפרט הטכני, יחווה דעה לשינוי והוספת אלמנטים.
תפקידו של המהנדס בשלב זה חשובה ביותר על מנת לבדוק כי הצעתו של היזם עומדת בהגדרות חוקי התכנון והבנייה המקומיים וכי לא מובטחים לכם דברים אשר אינם ברי-ביצוע.
כמו כן, תפקידו של המפקח לבדוק כי החומרים והפריטים שיוחלפו או יתווספו במהלך הפרויקט יהיו איכותיים ובעלי תקן מתאים.
5.הצעד החמישי הוא המשא ומתן המשפטי.
לאחר קבלת ההצעה העסקית ע"י הצדדים- יחלו עורכי הדין של הצדדים בהחלפת טיוטות חוזה לקראת גיבוש חוזה סופי, עליו יחתמו כל בעלי הדירות בבניין.
מומלץ כי אחד מחברי הועד יהיה מעורה בגיבוש החוזה על מנת ליצוק לתוכו את כל הסיכומים שסוכמו בע"פ בין ועד הפעולה ליזם ולא הובאו לידיעת העו"ד מבעוד מועד.
6: דיירים סרבנים – על מנת למנוע סרבנות בקרב הדיירים, על חברי הוועד לנהוג בשקיפות מוחלטת ,לעדכן את דיירי הבניין ולהיות זמינים להסביר ולהתייעץ במקרה הצורך.
מאידך, אם חברי הוועד מזהים סרבן שסירובו לפרויקט נובע מסיבות של סחטנות ו/או סרבנות לשם הסרבנות, ולאחר ניסיונות להידברות אינו נענה- ייתכן וכדאי לשתפו בהתקדמות הפרויקט במועד סיום המשא ומתן המשפטי בלבד מטעמי הסדר הטוב.
חברי הוועד חייבים לייצג את כלל בעלי הדירות ולדאוג כי איש אינו יוצא מקופח במקום בו אפשר להעניק שוויוניות לכולם.
דיירי בניין שיפנו לבצע את פרויקט התמ"א בסדר הנכון, תוך התייעצות רחבה עם בעלי מקצוע בתחום ויציגו בפני הדיירים ערכים של שקיפות ושוויוניות- יצליחו להקים את הפרויקט בהצלחה.
פרטים אודות כותב המאמר
גלעד ושדי, הינו: עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מעניק שירותי גישור במגוון תחומים : משפחה, עסקי, עבודה, קהילתי. וכן עוסק במקרקעין ,עסקאות ותמ"א
אתר: WWW.VASHDI.CO.IL