תמ"א 38, מרכז השיח הציבורי בתחום הדיור בעשר השנים האחרונות, מסרב לרדת מסדר היום. הוא מכיל בתוכו הזדמנויות רבות לבעלי דירות המבקשים לשפר את הנכסים שלהם, אך מקום שמניע הרבה כסף ופוטנציאל עסקי מזמין אליו גם שרלטנים, שבמקרה הטוב לא יספקו את הפתרון או יעמדו בהבטחה שלהם בצורה מיטבית, ובמקרים הפחות טובים – יגרמו לבעלי הדירות נזק כלכלי משמעותי, פגיעה בנכס ואבדן זמן יקר. כדי להתנהל נכון בתהליך תמ"א 38 – חשוב בראש ובראשונה להיעזר בגורמים מקצועיים שידעו לנהל ולייצג את בעלי הדירות בצורה מיטבית. לתפקיד הייצוגי נדרש עורך דין מקצועי, אבל לפני כן – יש להבין כיצד לאתר אותו.
עו"ד תמ"א – קווים לדמותו
בדיחות על עורכי דין מעולם לא היו חסרות, אבל ככל שמדובר בפרויקט התחדשות עירונית – עורך הדין המייצג הוא הדבר האחרון שכדאי לצחוק עליו. תפקידו של איש מקצוע זה אינו מסתכם בייצוג מול גוף מסוים, אלא ניהול ותיווך של תהליך רב גורמים, תוך כדי שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות, כאשר לא אחת לחלק מהם יש דרישות וציפיות שונות משל האחרים.
על פניו, התפקיד הזה, גם אם מורכב – נראה ברור, אך יש לזכור שלתהליך התמ"א נלווים היבטים תכנוניים ואדריכליים, ואת אלו עורך הדין לא בהכרח מבין. אין זה גם נכון להסתמך עליו שידע לקרוא תרשימים הנדסיים או להבין בחמרי הבנייה המוצעים במכרזים השונים. עורך הדין חייב להכיר את הנושאים האלו, אך לא ברמת ניהול מלא שלהם בעצמו. עליו להתנהל מול אנשי מקצוע ויזמים בעלי ניסיון בתחום, ולהיעזר בידע שלהם כדי להשיג תוצאה טובה וישימה עבור בעלי הדירות.
הניסיון מדבר, בעדכם
במדינה בה על כל 3 אנשים יש עורך דין – גם תחום דיני המקרקעין עתיר בהם. ובלי לפגוע באיש – קיים פער מקצועי משמעותי בין עורך דין פינוי בינוי לבין עורך דין תמ"א 38. למרות ששני התחומים האלו קרובים מאד בעולם התוכן שלהם, הגורמים מולם יש להתנהל, החוקים והרגולציות העירוניות והכלכליות שונות. ספק אם עורך דין שיציג עצמו מנוסה ומקצועי בשני תחומים אלו אכן יעמוד בכך במבחן התוצאה. מאחר והתוצאה הזו הולכת לצאת מכיסך – הקפידו לבחור בעורך דין בעל מומחיות בתמ"א 38, ואל תהססו לבקש ממנו הוכחות ופרויקטים שהסתיימו תחת ניצוחו.
כל אחד בא על שכרו
אחת הטעויות הנפוצות של בעלי דירות בתהליך תמ"א היא תפיסת "הכל כלול". מאחר והם רותמים את הנכס שלהם לעסקה – היזם משלם על כל שאר ההוצאות, ובכללם עורך הדין. ההבנה היסודית שתפקידו של עורך הדין הוא להביא תוצאה מיטבית עבור בעלי הדירות היא הכרחית. שכירת שירותיו של עורך דין זול או לחלופין התמקחות יתרה על שכר הטרחה שלו, יכולים להתגלות כ"בומרנג". על עורך הדין שתשכרו להיות מחוייב ללקוחותיו לכל אורך התהליך, ואם הוא אכן מקצועי ומנוסה הוא גם ידע כי תהליך התמ"א מכיל בתוכו אלמנטים של סיכון והשקעת זמן רב במו"מ מול היזם, אנשי המקצוע ובין הדיירים עצמם.
יד רוחצת יד
כאמור, מעבר לתדמית ולעלויות, עורך הדין שהולך לייצג אתכם אמור לעמוד בכמה קריטריונים ודרישות שיקלו עליכם את התהליך, ייעלו אותו ויהפכו אותו לריאליסטי. את הדרישות האלו כדאי שתחנו בבדיקה מוקדמת לפני ההחלטה עליו.
ראשית בדקו את קשריו, במידה ויש כאלו, עם היזמים שהולכים להכנס אתכם למשא ומתן. במידה ובין הגורמים כבר היו פרויקטים קודמים שצלחו – בקשו לשוחח ולקבל המלצה מבעלי דירות רלוונטיים. לאחר מכן בדקו האם לעורך הדין יש קשרים או הכרות מוקדמת עם מי מבעלי הדירות, ומה טיבן. תפקידו של האיש הוא להביא את כולכם לחתימה על הסכם קיבוצי מול היזם. ועל אף השאיפה לשכנות טובה – האינטרסים האישיים לא תמיד עולים בקנה אחד.
לאחר שהסרנו את שתי הסוגיות האלו מהשולחן – בדקו עם עורך הדין מה כלול בשירותיו, הן מבחינת החוזים והתוצרים המשפטיים והלא משפטיים, ובמידה והוא נעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע נוספים להשלמת עבודתו – בדקו מיהם והאם שכרם מגולם בשכר טרחתו. זכרו כי כמו בכל תהליך בין אנשים הדבר הכי חשוב הוא תיאום הציפיות, ואם הוא נעשה בצורה נכונה ושקופה – כולם מרוויחים.
