הבלוג של רימון חייט

משכנתאות ונדל"ן

רימון חייט, MBA בעלים של משכנתה יעילה בע"מ מסייע לקבל החלטות כלכליות טובות יותר. לרכוש רק דירה שיכולים לעמוד בהחזרי המשכנתה שלה לאורך שנים, להמנע משגיאות כלכליות שיכולות לעלות בממון רב או גרוע מכך. מרצה במסגרות... +עוד

רימון חייט, MBA בעלים של משכנתה יעילה בע"מ מסייע לקבל החלטות כלכליות טובות יותר. לרכוש רק דירה שיכולים לעמוד בהחזרי המשכנתה שלה לאורך שנים, להמנע משגיאות כלכליות שיכולות לעלות בממון רב או גרוע מכך. מרצה במסגרות שונות, כותב הספר משכנתה יעילה אשר הינו רב מכר. http://www.EffectiveMortgage.co.il

עדכונים:

פוסטים: 3

החל מינואר 2013

רכישת דירה להשקעה כאלטרנטיבה לקרן פנסיה / ביטוח מנהלים מסורתיים

25/01/2013

במאמרו של שאול אמסטרדמסקי מה- 10.1.2013 בכלכליסט נקבע שדירה להשכרה כפתרון פנסיוני מתאימה לאוהבי סיכון ומניבה תשואה מעט גבוהה יותר מאשר קרן פנסיה.

המאמר כלל מספר חלקים אשר כל אחד מהם בחן היבט אחר של ההשקעה בדירה לעומת הפקדה בקרן פנסיה. לדעתי מספר נושאים הקשורים להשקעה בדירה כחלופה לקרן פנסיה לא נסקרו ואחרים לקו באי דיוקים.

איזה דירה ניתן לקנות להשקעה

הכותב מתייחס לתרחיש של משיכת כספי הפיצויים בגובה 100,000 ₪ ובאמצעות משכנתא של 400,000 ₪ לרכוש דירה במחיר 500,000 ₪. תרחיש כזה אינו אפשרי במדינת ישראל. על פי הוראות בנק ישראל מנובמבר 2012 ניתן לרכוש דירה להשקעה (דירה שניה של אדם מסוים) ב- 50% משכנתא בלבד. כלומר בשביל דירה במחיר 400,000 ₪ נצטרך להביא מהבית 200,000 ₪ במזומן. אם נלך לפי התרחיש של שכיר המושך את כספי הפיצויים, ניתן להגיע ל- 200,000 ₪ הנדרשים במידה ונוסיף לכספי הפיצויים שהוצעו גם את כספי קרן ההשתלמות אשר לצורך הדוגמה יהיו גם הם בני 100,000 ₪ וביחד 200,000 ₪.

מהי תשואת השכירות של דירה?

הכותב בדק את התשואה הממוצעת של שכירות על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. חישוב ממוצע אינו מתאים כאן. מקובל שעל דירה זולה להשקעה יש לקבל 6% תשואה. משקיע אשר מוצעת לו עסקה עם תשואה נמוכה יותר, צריך לוותר על העסקה ולחפש דירה אחרת.  בהשקעה בדירה בניגוד להפקדות בקרן פנסיה, האחריות לתשואה הינה על המשקיע והוא יכול להשפיע על התשואה ולא להסתמך על ממוצע.

בדירה בניגוד לקרן פנסיה אנו יכולים להשתמש גם בהון זר, כספי הבנק, באמצעות משכנתא. כלומר 200,000 השקלים שלנו יוצרים עם תום המשכנתא נכס השווה 400,000 ₪ או במילים אחרות 100% תשואה ב- 15 שנים (בהנחת ריבית קבועה לא צמודה בשיעור 4.3% לשנה והחזר של 1,500 ₪ לחודש) , דהיינו 6.67% תשואה עוד לפני עליית ערך הנכס הממוצעת אותה בדק כותב המאמר בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

יתירה מכך, כיוון שהדירה אותה קנינו נועדה על מנת לתת לנו תזרים הכנסות בפרישה, אנו יכולים לאחר 15 שנים, עם תום המשכנתא על הדירה, למשכן אותה שנית:

לרכוש דירה נוספת אשר לא תדרוש מאתנו להוציא מהכיס מזומן כלל (100%

כספי בנק). נמשכן את הדירה שקנינו לפני 15 שנה ושווה כעת 400,000 ₪ (בהנחת אפס עליית ערך) וכך נקבל 200,000 ₪. בסכום זה נשתמש כהון עצמי לרכישת דירה נוספת בעלות של 400,000 ₪ עם משכנתא של 200,000 ₪ בתוספת למשכנתא על הדירה שכבר הייתה לנו.

יוצא שכעבור 30 שנים יש לנו שתי דירות להשקעה המניבות לנו הכנסה חודשית של 1,800 ₪  * 2 = 3,600 ₪ מהשקעה של 200,000 ₪. סך הנכסים שיהיו לנו בפרישה על פי תסריט זה הוא 400,000 * 2 = 800,000.

תזרים המתקבל מהשקעה ראשונית של 200,000 ₪ בדירה להשקעה בהנחת אפס עליית ערך הדירה

אותם 200,000 השקלים שלנו אשר יוכנסו לקרן הפנסיה ויבלו אצלה במשך 30 שנים בתשואה ממוצעת נטו של 4.1% יגיעו בסופם של שלושים השנים למזומן בערך של כ- 640,000 ₪ כלומר כ- 20% פחות מאשר בהשקעה בדירה ואת כמובן בתרחיש קיצון של אי עליית ערך הדירה כלל במשך 30 השנים. תרחיש כזה לא קרה אף פעם במדינת ישראל.

שכר הדירה אותו נקבל מהדירה/דירות שלנו הוא כ- 20% ממדד המחירים לצרכן. יוצא מכך הוא שתזרים המזומנים הנובע משכר הדירה אותו נגבה, מוגן במידה רבה גם מפני עלייה במדד.

פיזור סיכונים

מקובל לומר שבהשקעות, ככל שהתיק מגוון יותר, כך הסיכון נמוך יותר. אם כך, מדוע בהשקעה החשובה בחיינו, זו שתצטרך לקיים אותנו במשך כ- 20 שנים, נשים את כל הביצים בסל אחד? לדעתי בהחלט נכון לגוון את ההשקעה בקרן פנסיה עם השקעה בנכס נדל”ן מניב.

אחריות אישית

הפקדה לקרן פנסיה הינה למעשה מיקור חוץ של הדאגה לחיינו הכלכליים לאחר הפרישה לפנסיה. ישנה עסקה בינינו לבין קרן הפנסיה: אנו נפקיד כל חודש סכום מסוים, קרן הפנסיה תנכה מסכום זה דמי ניהול ובתמורה תיתן לנו קצבה חודשית לאחר הפרישה שלנו. האם קרנות הפנסיה ראויות לאמון זה מאתנו? גם אם נתעלם מקריסת קרנות הפנסיה הוותיקות אני חושב שהתשובה שלילית. קרנות הפנסיה לדעתי לא יתנו לנו את מה שאנו חושבים שנקבל מהן. הדבר אינו תלוי רק באיכות הניהול שלהן אלא גם בגלל התלות שלהן במשתנים חיצוניים:

  • תוחלת חיים עולה: יותר תשלומים אותם חייבת לשלם קרן הפנסיה.
  • גיל תחילת העבודה עולה: בניגוד לעבר, קריירה מקצועית אינה מתחילה בגיל 22 אלא לאחר טיול בחו”ל, חיפוש עצמי ולימודים, בסביבות גיל 30 – פחות הפקדות לקרן הפנסיה.
  • מספר ילדים יורד: פחות משלמים עבור יותר פנסיונרים

שלושת הגורמים לעיל יוצרים מצב בו קרנות הפנסיה בכל העולם נכנסות למצב של חוסר יכולת לעמוד בתשלומים. כפי שצוין לעיל כדי לאזן גורמים אלו מועלה גיל הפרישה.

ובכן, אדם שהעביר את האחריות לגורם חיצוני, יצטרך לסבול מכך שהגורם החיצוני קובע לו מתי יפרוש (העלאת גיל פרישה) וכן כמה יקבל כל חודש.

דרך אגב, שני גורמי הבעיה הראשונים של קרן הפנסיה, תוחלת חיים וגיל תחילת העבודה עולים, משפרים את מצבו של משכיר הדירה:

אני מציע דרך חיים שונה: לקחת אחריות אישית ולפעול באופן עצמאי על מנת לגדיל את תזרים ההכנסות בפרישה וכדי למנוע תלות בגורם אחד כזה או אחר.

לסיכום,

לדעתי משיכת כסף פטור ממס מקרן הפנסיה לטובת השקעתו בנדל”ן הינו צעד כלכלי נכון אשר באופן חריג בכלכלה, גם מקטין את הסיכון וגם מגדיל את התשואה. נכון החזקת דירה כוללת גם התעסקות כזו או אחרת. התעסקות זו קטנה בהרבה ממה שחושבים (דוד מים חמים ואסלה אינם מתקלקלים כל יום). העובדה שבניגוד לקרן פנסיה, השקעה בנדל”ן אינה עוצרת את זרם התקבולים לאחר מות המשקיע הינה בונוס מיוחד אשר קשה לכמתו כיוון שאין לו שום מקבילה בעולם הפנסיוני.

עוד מהבלוג של רימון חייט

Thumbnail

מיחזור משכנתא

לקחתם משכנתא  ל- 20 שנים ועברו 5, מה אתם עושים? רבים יאמרו אין צורך לעשות מאומה. התאמצנו לעשות משכנתא בתנאים טובים ועכשיו נחכה עוד 15 שנים עד שהתשלומים יסתיימו. רבים גם ינהגו ככה ויפסידו הרבה מאד כסף. בדיוק כמו שכאשר יש...

תגובות

תגיות:

פורסם לפני 8 years

איך לא להפוך לאנס - רוצח נפשות

אני אב לשתי בנות. לא קל לשמוע חדשות על אונסים קבוצתיים בארץ ובחו"ל. מניח שהרבה הורים משננים לבנות שלהם הוראות בטיחות כגון: אל תלכי עם מישהו שאינך מכירה, אל תשתכרי, גם אם הזמנת רק מיץ תפוזים אל תעזבי את הכוס ללא השגחה כדי שלא...