משכנתא או שכר דירה?

מחירי הדירות עולים ולרבים נדמה שזהו זמן טוב לקנות דירה - אבל רחל שיינין מזהירה מפני רכישה חפוזה

ד''ר רחל שיינין

29/04/2012


ביום שישי האחרון, כהרגלי בכל שישי בבוקר בין הספורט והקניות, פרסתי את עיתוני סוף השבע על שולחן המטבח. ראשונים, איך לא, היו המדורים הכלכליים. בין הנושאים הבוערים מצאתי שוב את המחלוקת על מחירי דירות. הגופים הרשמיים מדווחים על ראשיתן של  ירידות בשוק הנדל"ן; הקבלנים לעומת זאת טוענים שהם לא מרגישים כלל ירידות מחירים בשטח. בין אם החלו ירידות ובין אם לא, מנקודת מבט כלכלית, המחירים הנוכחיים גבוהים בצורה קיצונית. עלייה ריאלית (בניכוי אינפלציה) של יותר מ-35% בתוך 3 שנים גרמה לתחושה בציבור כי מחירי דירות בישראל רק עולים וכי "הדירה בורחת להם". לכן, אם לא ירכשו דירה עתה, אולי לא יוכלו לרכוש דירה אף פעם. אולם, העובדות מעידות על מציאות אחרת.

התבוננות ארוכת טווח על מחירי דירות בישראל מראה כי הם לא רק עולים. מחירי הדירות יודעים גם לרדת, ולעיתים הירידה נמשכת תקופה ארוכה. כך היה (ריאלית) בין השנים 74' – 77', בין 85' ל- 87' ובין 98' לבין 07'. בסך הכול 17 שנים (!) של ירידות ב-40 השנים האחרונות, שמהוות למעלה מ-40% מהזמן הכולל.

לפיכך, כמו כל נכס, את ההחלטה לקנות דירה צריך לדחות לתקופה בה המחירים בשפל  ולא בשיא. נכון, קשה לדעת מתי השפל, וקשה לא פחות לקנות בשפל, כשהחשש אז הוא שהמחירים ימשיכו לרדת. עם זאת, המצב לא מצדיק קניה חפוזה.

בין המתחבטים בעניין הרכישה, יש הסבורים, כי למרות המחיר הגבוה "עדיף לשלם משכנתה במקום לזרוק כסף על שכר דירה", אולם זה לא בהכרח נכון. במקום להשקיע בדירה, ניתן להשתמש בהון העצמי (40% מערך הדירה) עבור השקעות לטווח ארוך, בדומה להשקעה של כספי פנסיה. באופן דומה, ניתן גם להשקיע את ההפרש החודשי בין שכר דירה לבין התשלום החודשי של המשכנתה, שהוא תמיד יותר גבוה, כי הוא מכיל גם החזר קרן. לרשות מי שיפעל כך יעמוד בעוד 10 שנים סכום נכבד, אשר ייתכן שיהיה גבוה ממחיר הדירה אותה רצה לקנות - אם המחירים לא יעלו ואף ירדו.

מחירה של דירה ממוצעת בישראל עומד על כ-1.1 מיליון שקל. הפרש בין קנייה בשיא לבין קנייה בשפל יכול להעניק למשפחה מכונית מנהלים יוקרתית חדשה. לאחר עלייה כה משמעותית במחירים, היצע הדירות עולה מהר, וכבר ב-2011 גדל קצב הבנייה של דירות חדשות לכ-44 אלף דירות, תוספת של כמעט 40% בהשוואה לקצב הבנייה בתקופה שלפני תחילת העליות. גם הממשלה נרתמה להאצת קצב הבנייה, ולכן סביר שקצב עליות המחירים המהיר נרגע.

בכל מקרה, אם מצאתם את דירת חלומותיכם ובוער בעצמותיכם לרכוש אותה, שקלו היטב את משך תקופת המשכנתה. ככל שהתקופה קצרה יותר, יהיה ההחזר החודשי גבוה יותר (גם אם הריבית נמוכה יותר). ההבדל בין משכנתה בגובה של כ-660 אלף ₪ (60% מערך דירה של 1.1 מיליון ₪), שנלקחה לתקופה של 10 שנים, לבין משכנתה דומה, שנלקחה ל-20 שנה, יכול להגיע ליותר מ-24,000 שקלים לשנה (!). הארכת משך התקופה אינה לשווא. היא מאפשרת לא להקריב את ההווה למען העתיד. אחרי הכול, הפרש כזה בהחזר השנתי יכול להיות מהותי בהשלכות שלו על איכות החיים שלכם על פני עשור שלם. הוא יקבע, למשל, אם תצאו לחופשה, אם תוכלו להרשות לעצמכם להחליף את האוטו, או אפילו אם תתענגו על סלון חדש.

>> לשאלות, תובנות ובקשות למאמרים בנושא כלכלה וכספים, פנו לד"ר רחל שיינין: [email protected]

>> לפורום הנשי-כלכלי, "חושבת כלכלה"