10 סעיפים שחייבים להיכלל בהסכם התמ"א שלכם

תמ"א 38 (1 ו-2) משדרגים את הבית ומעלים את ערכו, אבל עלולים להקשות על ההתנהלות היומיומית ואף לסכן את הילדים. מה חשוב לבדוק? ועל מה להתעקש בחוזה?

15/01/2018
משפטיZAP קבלו עדכונים ממשפטיZAP
  • RSS

מאת: עו"ד מיכל סיני, משפטי

 בבניין בו את ובעלך מתגוררים עם ילדיכם, מדברים על תמ"א. מהי בעצם תמ"א והאם היא מתאימה לכם? חשוב שתדעי מספר דברים, לפני שתחליטו לצאת לדרך.

מטרתו של פרויקט תמ"א היא לחזק את המבנה, בעיקר נגד רעידות אדמה כפועל יוצא מכך, היזם מקבל היתר בנייה של דירות נוספות שאותן יוכל לשווק ולמכור, ובתמורה הדיירים מקבלים תוספת לבית ושדרוג של הבניין שגם מעלים את ערך הנכס.

כל מה שחשוב לדעת על תמ"א 38 (צילום: Shutterstock By Riccardo Arata )

 

קיימים שני סוגי תמ"א 38: תמ"א 38(1) ותמ"א 38 (2).

תמ"א 38(1) - היא חיזוק, עיבוי ותוספות על בסיס המבנה הקיים.

תמ"א 38(2) – היא הריסה של המבנה הקיים ובנייה של מבנה חדש במקומו.

המשמעות היא, שבמהלך תמ"א 38(2) הדיירים לא ממשיכים להתגורר בבניין, אלא עוברים להתגורר בשכירות במקום אחר עד תום התהליך, ואילו בתמ"א 38(1) הדיירים, לרוב, נשארים לגור בנכס ,שהופך למעשה לאתר בנייה.

בשני המקרים חשוב לזכור, שהתהליך הוא תהליך של בניה לכל דבר ועניין ולכן, לפני שחותמים על החוזה עם היזם, חשוב שאת ובעלך תבדקו ותוודאו שחיי המשפחה לא ייפגעו באופן משמעותי.

על מה חשוב להקפיד בעת חתימת החוזה

1.  בדקו את התכניות - את הגדלת הדירה והשבחתה מבצע היזם בהתאם לזכויות הבנייה של הבניין.

חשוב לעגן בחוזה, כי השיפוץ ייעשה בהתאם לגודל המקסימלי הניתן, אך חשוב גם לוודא שהתכניות החדשות יתאימו לצרכים, לרצונות ולתא המשפחתי הקיים.

כך לדוגמה: אם מגיעה השבחה תמורת מרפסת או תמורת ממ"ד, כדאי לבדוק כיצד זה משפיע על מבנה הדירה מבפנים. יתכן שלפי התכנון חלל הסלון יהיה גדול, אך ניתן להקטינו ולהוסיף חדר ילדים נוסף, או שהתוספת תחסום חלק מהאור שנכנס פנימה, וניתן לשנות זאת. לכן כדאי להוסיף בחוזה סעיף המחייב את היזם להשתמש בייעוץ אדריכלי ולאשר את התכניות עם בעלי הבית.

2.  התייחסו לשטחים המשותפים - חשוב מאוד להתייחס גם לשטחים המשותפים ולהתאימם לצרכים המשפחתיים. כך למשל כדאי לבדוק האם קיימים זכויות בניה נוספות ו/או שטח נוסף, שיאפשרו הרחבה של השטחים המשותפים, כך למשל, הרחבה של הלובי הוספה של חדר לאחסון אופניים ו/או עגלות. במידה שאין שטח המאפשר הרחבה כזו- חשוב לדרוש מהיזם למצוא פתרון ולדאוג למקומות הולמים לצרכים משפחתיים (למשל להקטין את חדר האשפה, לטובת הקצאת שטח לאופניים או כל פתרון יצירתי/ אדריכלי תכנוני אחר) וכד'.

דברים שחשוב להקפיד עליהם בעת חתימת חוזה על תמ"א 38(1)

היות שבתמ"א 38(1) ממשיכה המשפחה להתגורר בבניין במהלך עבודות הבנייה, חשוב להקפיד על הסעיפים בחוזה שמפרטים ומגדירים את תהליך העבודה

3.  הגדרת שעות עבודה - עבודות בנייה כרוכות ברעש רב ולכן, בייחוד אם יש לך ילדים קטנים, חשוב לדרוש ולהגדיר בחוזה טווח שעות עבודה סביר, כשהטווח המקובל הוא בין 7:00 ל-  17:00.

4.  הגדרות ניתוק חשמל ו/או מים – בחלק מהזמן נדרש הקבלן המבצע לנתק את זרם החשמל ו/או המים לצורך ביצוע העבודות השונות. כדי לאפשר התנהלות משפחתית יומיומית, חשוב להגביל את משך זמן הניתוק ולהגדיר, למשל, שהניתוק לא יעלה על 3 או 4 שעות, שלא יהיה בשעות אחר הצהריים וכו'.

5. סגירת ברז הגז - חשוב מאוד לוודא שהקבלן ידאג לכך שברז הגז יהיה סגור לאורך כל התקופה.

6. בטיחות בעבודה - במהלך העבודה עלולים להיווצר מצבים שהם בגדר סכנת חיים של ממש (למשל פיר מעלית פתוח, גרמי מדרגות שבורים וכו'), בייחוד אם בבניין מתגוררות משפחות עם ילדים. חשוב מאוד להקפיד על סעיף בחוזה המחייב את היזם ומנהל הפרויקט, לפקח על בטיחות העבודה ולדאוג לתיקון מיידי של כל מפגע המהווה סכנה ע"פ דרישת הדיירים.

7. ביטוח - חשוב לוודא שהיזם ביטח את העבודות ואת הדיירים, לבקש אישור ביטוח ולקרוא את הפוליסה.

8. עובדי הבניין - מומלץ לדרוש מהיזם, תחת הסעיפים המתייחסים לדרישות הקבלן המבצע, להתחייב לכך שכל העובדים יהיו בעלי אישורי עבודה (לא שב"חים) ושלא ילונו בנכס.

דברים שחשוב להקפיד עליהם בעת חתימת חוזה על תמ"א 38(2)

בתמ"א 38(2) הדיירים אינם ממשיכים להתגורר בבניין במהלך עבודות הבנייה, והם עוברים להתגורר בשכירות (על חשבון היזם). גם כאן ישנם דברים העלולים לפגום באיכות החיים, בעיקר כאשר מדובר במשפחה ויש לנסות ולמזער את הנזקים ככל האפשר ע"י סעיפים רלוונטיים בחוזה.

9.  שכירות באזור הנכס  כחלק מההסכם אחראי היזם לממן את שכר הדירה של הדיירים עד להשלמת הפרויקט. אולם, בייחוד אם יש לך ילדים שלומדים במסגרות חינוכיות, חשוב לציין בחוזה ששווי השכירות שתשולם ע"י היזם, תהיה שוות ערך לדירה בטווח השכונות המסוימות (הקרובות ומקושרות למוסדות החינוך), וכן בעלת מספר חדרים שתואם לצרכים המשפחתיים (שלא ירדו ממספר החדרים בדירה הקיימת).

10. עלות ההובלה וניקיון הנכס החדש - חשוב לעגן בחוזה שעלות ההובלה, בפינוי הנכס ובחזרה אליו, תהיה על חשבון הקבלן, לרבות הובלה באמצעות מנוף במידת הצורך. כמו כן, מומלץ לדרוש מהיזם ניקוי של הדירה והשטח הציבורי לפני החזרה אל הנכס.

לסיכום, לפני שאת חותמת על חוזה לביצוע תמ"א 38, מומלץ לבחון את הצרכים המשפחתיים הקיימים והעתידיים שלכם ולנסות ככל האפשר להתאים את מהלך העבודה ואת התוכניות של המבנה לצרכים המשפחתיים.

  • הכותבת היא עו"ד לענייני נדל"ן




מיטב הכתבות והבלוגים של סלונה: בסלולרי שלך | במייל שלך

בחזרה למעלה