השקעה בנדל"ן: כמה חדרים ובאיזו קומה?

כאשר אנחנו קונים בית להשקעה, עלינו לחשוב על מאפייני הנכס והשוכרים הפוטנציאליים. חיים לוי ממשיך ללוות אותנו בדרך אל ההשקעה

26/03/2012
חיים לוי קבלו עדכונים מחיים
  • RSS
» דירה אחת גדולה או שתיים קטנות? (thinkstock)

החלטנו לבצע השקעה משפחתית. החלטנו על סוג ההשקעה המניבה, על האזור ועל רמת הסיכון המתאימה לנו וכל שנשאר הוא להחליט על מאפייני הנכס הנרכש. כמה חדרים? באיזה מחיר? קומה? גודל? חדש או ישן? ועוד.

מטבע הדברים, ההון העצמי יכול להגביל ולקבוע סף מכסימאלי לגודל הנכס ולמיקום אך בהנחה שההון העצמי אינו מהווה מגבלה וכל רצוני הוא למכסם את התשואה במסגרת האזור הנבחר, אוכל לרכוש בסכום שברשותי דירה אחת גדולה ויוקרתית או שתי דירות זולות ומוזנחות. מה כדאי?

ראשית עלינו לשאול את עצמנו מה קהל היעד אליו אנו פונים. מיהו השוכר הפוטנציאלי שלי? כאן יהיה עלינו להגדיר היטב באם מדובר באוכלוסיית סטודנטים, רווקים בודדים, זוגות צעירים, משפחה עם ילדים, אוכלוסיה מבוגרת או כל קהל יעד אחר. טעות בהגדרת קהל היעד יכולה לגרום לביקוש נמוך לנכס. לדוגמא, בבת-ים קיים ביקוש גבוה לדירות בשכר חודשי הנובע בעיקרו מאוכלוסיה מבוגרת בודדה. האם דירה בת ארבעה חדרים בקומה רביעית ללא מעלית תתאים לאוכלוסיה זו? כמובן שלא. במקרה זה יתאים יותר נכס קטן בן חדר אחד או לכל היותר שני חדרים בקומה נמוכה, הממוקם במרכז העיר בקרבה לתחבורה הציבורית ולמוסדות כגון הבנקים, ביטוח לאומי, קופת חולים וכו'.

להלן מספר פרמטרים המשפיעים על הביקוש לשכירות בנכס הנרכש כהשקעה:

מיקום אזורי הביקוש העיקריים היו מאז ומתמיד הערים הגדולות. אין ספק כי הביקוש לדירת מגורים בסמיכות לאוניברסיטת ת"א גבוה מהביקוש לשכירות בקרית גת, אך עם זאת בל נשכח כי המטרה המרכזית היא התשואה. מחירי הדירות סביב אוניברסיטת ת"א כה גבוהים עד כי התשואה על הנכס באזור זה נמוכה יחסית לאזורים אחרים. אם ברצוננו לרכוש נכס מניב בגוש דן, טוב נעשה אם נפנה לערי הלווין המרוחקות והזולות יותר.

קירבה ל"לקוחות" -  אוניברסיטה או מכללה בקרבת מקום מגדילות באופן משמעותי את הביקוש אך יש להיזהר מהשקעה באזורים "רוויים". גם כאן, אם נחליט לדוגמא להשקיע בדירת סטודנטים בבאר שבע יהיה עלינו לבחור בנכס הנמצא במרחק הליכה מהאוניברסיטה (זוכרים? לרוב, לסטודנטים אין רכב).

קומה – קומות נמוכות בבניינים ללא מעלית הן בעלות ביקוש רב יותר באופן משמעותי מהקומות הגבוהות. לדירות בקומה ד' ללא מעלית יהיה ביקוש נמוך יותר באופן משמעותי מדירות בקומות נמוכות  יותר באותו בנין. יתרה מכך, תחלופת השוכרים תהיה גבוהה יותר והדירה עשויה להישאר ריקה לתקופות ארוכות עם ירידת הביקוש הכולל בשוק.

קירבה לעורק תחבורה ציבורית -  לחלק ניכר משוכרי הדירות אין רכב ולכן הם נדרשים לתחבורה ציבורית. קירבה לעורק התחבורה הציבורית מגדילה את הביקוש לשכירות. עם זאת, הביקוש  לדירות המצויות על עורקי התחבורה העיקריים, ברחובות הראשיים, נמוך יותר מהביקוש לדירות המצויות במרחק הליכה קצר מאותם רחובות. בהקשר זה יש לתת משנה תוקף לנושא הרכבת הקלה המתוכננת במספר אזורים בארץ.

גודל הנכס -  מטבע הדברים, עיקר שוכרי הדירות בקהל שהוגדר, גרים בגפם או בזוגות (זוגות אורגניים או שותפים) ולכן דירה של 2.5-3 חדרים תספיק לצרכיהם. עם זאת, השוכרים הבודדים (סטודנטים, צעירים) יעדיפו את הפרטיות הטמונה בדירה לבד (1-2 חדרים) על פני דירה עם שותף, במידה והאלטרנטיבות זהות או דומות במחיר. הביקוש לדירות גדולות (4 חדרים ומעלה) לרוב נמוך יותר (כמובן, תלוי אזור).

מחיר השכירות – כמובן שמחיר הינו אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר אך יש לזכור כי לאו דווקא "הערך המוחלט" של המחיר הוא זה המשפיע אלא המחיר היחסי אל מול השוק והיחס של עלות/תועלת. אם שתי דירות מוצעות לשכירות בהפרש של 10%-15% במחיר אך הדירה היקרה איכותית יותר בעיני הלקוח (משופצת, ממוקמת היטב, וכו'), סביר להניח שבחלק גדול מהמקרים יהיה הביקוש לדירה זו גבוה יותר. לכן, יש לשקול להשקיע בחכמה בשיפוץ הנכס על מנת להגדיל את ביקוש השוק.

אנו רואים שנושא ההשקעה האישית או המשפחתית מתחיל על "שולחן השרטוט" הרבה קודם לשלב הרכישה. עלינו להשקיע מחשבה רבה ולתכנן היטב את העסקה ומאפייניה ועל זה אמרו חכמים: "סוף מעשה במחשבה תחילה". בהצלחה.

.

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, כתב ב-THE MARKER, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג’ינס"

>> הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר:  www.REJ.co.il

>> נבנה לנו בית – הטורים הקודמים




מיטב הכתבות והבלוגים של סלונה: בסלולרי שלך | במייל שלך

בחזרה למעלה