השקעה בנדל"ן: איך לבחור שותפים?

לא רק בן הזוג ורשות המסים - את יכולה לבחור שותפים אחרים, שיאפשרו הפריה הדדית וניצול יתרונות. אבל מה החסרונות? חיים לוי ממשיך להוביל אותנו בדרך להשקעת הנדל"ן

29/02/2012
חיים לוי קבלו עדכונים מחיים
  • RSS
» צילום: Thinkstock

בטור הקודם דיברנו על ההחלטה איפה לקנות בית כדי להשיג תשואה מקסימלית. היום נדון בסוגייה אחרת: עם מי נעשה זאת?

אדם מין השורה  אשר יפנה לבנק לקבלת הלוואה לרכישת בית (וכמובן יציג הכנסות שוטפות מספקות) יקבל לרוב הלוואה בגובה 70% מעלות הנכס ולכן יידרשו לו 30% נוספים כהון עצמי. על האמור יש להוסיף כ-8% בגין תשלומים נלווים ובזאת מס רכישה (לרוכשים נכס שני או יותר), דמי תיווך, עו"ד והוצאות לקיחת משכנתא. סה"כ הסכום הנדרש מההון העצמי הוא כ-38%. ניתן לרכוש נכס במינוף (הלוואה) גבוה יותר – לעיתים עד 100% משווי הנכס הנרכש וזאת באמצעות EMI (ביטוח חיצוני להלוואה- עד 90%) או מינוף צולב של נכס אחר. האופציה הראשונה (EMI) תגבה מאיתנו פרמיה יקרה ועלויות נוספת והאופציה השנייה מעמידה אותנו ברמת סיכון וחשיפה גבוהים למשתני השוק (שיעור ריבית, מחירי הנדל"ן, מחירי השכירות ועוד) שאינה מומלצת למשקיעים בתחילת דרכם.

נניח שברצוננו לרכוש נכס בעלות של 400,000 ש"ח. ע"פ האמור, יידרש לנו הון עצמי של כ-150,000 ש"ח וזאת לפני עלויות נוספות בגין שיפוץ הנכס - באם אלו יידרשו. מה ניתן לעשות אם אין ברשותנו סכום התחלתי זה? הפתרון המוצע לאותם משקיעים בתחילת דרכם שאין ברשותם את ההון העצמי המינימאלי לביצוע ההשקעה הראשונה הוא לבחון אפשרות להשקעה עם שותף או שותפה. מטבע הדברים, לרוב אנו צפויים לשני שותפים "כפויים"; בן/בת-הזוג וראשות המיסים במדינת ישראל. אך אנו מדברים על משהו אחר - אח/אחות, חבר קרוב או כל אדם אחר שרמת ההיכרות עימו כמו גם המטרות המשותפות מאפשרים השקעה משותפת על כל המאפיינים הכרוכים בה.

כל שותף ישלם את חלקו היחסי במס

להשקעה עם שותף מספר לא מבוטל של יתרונות מעבר ליכולת הכספית המשותפת הנובעת מההון העצמי המצרפי. הפעילות המשותפת יוצרת יכולת ניתוח ומחשבה איכותיים יותר כמו גם הנאה רבה יותר מהתהליך. מעבר לזאת, יש אפשרות לחלק את המטלות לביצוע בשלבים הראשונים של ההשקעה בין השותפים: בחינת אזורי יעד להשקעה, חיפוש ואיתור נכסים פוטנציאלים באזורי החיפוש, מפגשים עם מתווכים ועוד. רכישה עם שותף מאפשרת הפריה הדדית וניצול יתרונות של כל צד הן בשלב הראשוני של איתור הנכס והן לאורך התהליך וניהולו; אחד השותפים יכול לשמש כ"חשב" השותפות ולהתעסק במשכנתא, בגביה ובחשבון הבנק בעוד השותף השני יכול לשמש "מנהל התפעול" של המיזם ולטפל בתקלות ותחזוקת הנכס. במידה וברשותנו הון עצמי מספיק לרכישת נכס אחד, יתכן ונשקול לאחד כוחות גם במקרה זה ולרכוש שני חצאי נכסים עם שותף או שותפה. במקרה זה הערך המוסף המתקבל יהיה פיזור ההשקעה לשני נכסים או אפילו שני אזורי השקעה.

מנגד, קיימים מספר חסרונות להשקעה עם שותפים אותם יש לקחת בחשבון. חסרון ראשון שצץ ועולה הוא הנושא הכספי – זהו ביצוע עסקה בהיקף כספי גבוה עם אדם אחר, על כל המשתמע מכך ולכן מומלץ לבצע זאת עם אדם מוכר תוך ווידוא מלא שמטרות ההשקעה שלכם זהות (לדוגמא: השקעה לטווח ארוך, מכירה על בסיס כדאיות וכו'). חסרון מהותי נוסף בא לידי ביטוי במיסוי הן במס הרכישה והן במס השבח (שלב המכירה). היות ומיסוי מסוג זה הינו אישי ומתייחס לתא המשפחתי, ישלם כל שותף את חלקו היחסי במס. כלומר, אם רכש 50% מהנכס ישלם חצי ממס הרכישה וחצי ממס השבח. יתרה מכך, אם הוא פטור ממס רכישה או ממס שבח בעוד שותפו חייב בהם, יישא כל צד בחלקו הוא. הבעיה צצה בשלב מימוש הפטור; אדם שזו לו דירתו היחידה זכאי לפטור ממס רכישה אם רכש דירה אחת או חלקה (חלק הגדול מ-25%) ולכן יתכן מצב בו "נבזבז" פטור על שווי (חלק) נכס נמוך יותר. כך הוא הדבר גם במס השבח.

אם שקלנו את היתרונות והחסרונות והחלטנו בסופו של דבר לרכוש עם שותף, יהיה הביצוע קל ביותר. רישום הבעלות בטאבו יעשה ע"פ החלק היחסי של כל אחד (אפילו ביחסים לא שווים) והלוואת המשכנתא תילקח במשותף (יש לקחת בחשבון ששני הצדדים ערבים זה לזה). מומלץ לפתוח חשבון בנק יעודי בו מוטבים השותפים, תוך הקניית זכויות חתימה לכל צד, אליו יופקדו התקבולים (כספי השכירות) וממנו ישולמו כל התשלומים (משכנתא והוצאות שונות).

לסיכום, שותפות עסקית אינה מתאימה לכל משקיע. היא טומנת בחובה יתרונות רבים אך גם חסרונות אותם יהא עלינו לשקלל יחדיו ולקבל החלטה. מנגד, שותפות סוללת את הדרך לאלו המעוניינים להתחיל בביצוע השקעות נדל"ן אך חסרים את ההון העצמי. בהצלחה.

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, כתב ב-THE MARKER, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג’ינס"

>> הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר:  www.REJ.co.il

>> נבנה לנו בית - הטורים הקודמים




מיטב הכתבות והבלוגים של סלונה: בסלולרי שלך | במייל שלך

בחזרה למעלה