דירה להשכיר: לא לכל אחד

מומחה הנדל"ן חיים לוי בכתבה נוספת בסדרה: דירה כהשקעה משפחתית, והפעם: איך לסנן שוכרים בעייתים

08/05/2012
חיים לוי קבלו עדכונים מחיים
  • RSS
» ThinkStock

בסדרת הכתבות בנושא "השקעה משפחתית" שפרסמנו במדור זה סקרנו את שלבי התהליך כולו, משלב התכנון הפיננסי דרך הגדרת מאפייני הנכס וקהל היעד, הגדרת התשואה המתבקשת אל מול הסיכון וסקירה של תהליך החיפוש כל זאת עד לשלב מינוף ההשקעה. לאחר שבצענו את ההשקעה ורכשנו את הנכס המניב, כל שנותר הוא לאתר שוכרים מתאימים ולהתחיל לקבל את אותה הכנסה פאסיבית מיוחלת.

לא אחת אנו נתקלים באותם סיפורי אימה על שוכרים בעייתיים שאינם משלמים, אינם מתפנים, הורסים את המושכר ועוד כהנה וכהנה. ואכן, הגדרנו כבר בתחילת הסדרה שהשקעה בנכס מניב אינה מוגדרת כהשקעה חסרת סיכון. השקעה בנכס מניב דורשת התעסקות כזו או אחרת עם שוכרים וטומנת בחובה סיכון כלשהו וחשיפה אל מול גורם שלישי. כאלטרנטיבה, תמיד נוכל להשקיע בפק"מ, מק"מ או כל פיקדון שיהווה עבורנו את אותה "תשואה חסרת סיכון" אך מהי אותה תשואה אותה ניתן לקבל כיום מפק"מ? אם אכן החלטנו כי ברצוננו להשקיע בנכס מניב שיזרים לקופה המשפחתית תשלום חודשי קבוע לתקופה אינסופית תוך השגת אותה תשואה שהגדרנו בשלבים אחרים של ההשקעה, נאלץ לקחת סיכון מסוים, ולקבל גם את "ההפתעות" הגלומות בהשקעה זו.

כמובן שעלינו לעשות כל שניתן על מנת לאפשר תזרים הכנסות סדיר ונטול בעיות מצד השוכרים, כזה שיאפשר טיפול מינימלי בנכס וגביה מירבית לאורך השנים. כיצד עושים זאת? האם ניתן למנוע לחלוטין את הבעיות הנובעות מהתעסקות עם שוכרים? כמובן שלא. מאידך, נוכל בניהול נכון של התהליך למזער את ההתעסקות ואת הצפי לתופעות כגון אי תשלום, פיגורים, בעיות גביה, הרס ועוד. להלן מספר פעולות שיאפשרו לכם ניהול נכון של התהליך:

סינון ראשוני - ככל שנהיה נוקשים בשלב זה כך נמזער את סיכויינו "ליפול"

1. מראה חזותי – אין כמו "אהבה ממבט ראשון" לאינטואיציה האישית יש משקל לא מבוטל. תנו לתחושת הבטן לבצע את הסינון הראשוני ואז עברו לשלב הבא.

2. יכולות פיננסיות – יש לברר היטב מהם היכולות הפיננסיות של השוכר. מובן מאליו, מעצם העובדה שהלקוח שלנו שוכר דירה ולא קונה אותה, שאין מדובר באחד מראשי המשק. עם זאת יש הבדל בין אדם עם הכנסה קבועה לאדם ללא מקורות כספיים והכנסה. יש לברר מול השוכר הפוטנציאלי: האם עובד/סטודנט/מובטל? מהם מקורות ההכנסה החודשיים? מהי גובה ההכנסה החודשית? כיצד מתכוון לממן את שכר הדירה? מומלץ לבקש לראות 3 תלושי שכר אחרונים שלו או של מקור המימון כמו גם לקבל את פרטי חשבון הבנק ומס' ת.ז. במטרה לבדוק מוגבלות החשבון (ידון בהמשך).

3. ביטחונות – זהו אחד השלבים החשובים ביותר, ככל שניטיב לדרוש בטחונות מוצקים יותר, כך יקטן הסיכון לפגיעה צפויה בהכנסותינו.להלן עיקרי הביטחונות המקובלים בשוק השכירות:

א. ערבות בנקאית – זו הבטוחה הטובה ביותר אותה ניתן לדרוש מהשוכר. ערבות בנקאית היא למעשה התחייבות של הבנק לשלם למשכיר את הסכום הנקוב בשטר הערבות בעת דרישתו. שוכרים אינם ששים לתת למשכיר ערבות זו היות והם נדרשים "לגדר" את סכום הערבות בבנק, דבר המקשה עליהם פיננסית. בנוסף, הם נתונים בצורה זו או אחרת לחסדיו של המשכיר במימוש השטר. ערבות זו נהוגה במקומות בהם קיים ביקוש ער לשכירות והשוכרים מגיעים לרוב מחתך סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה כגון ת"א.

ב. גביה מראש של דמי השכירות של סוף השנה, כלומר, מעבר לדמי השכירות לתקופה הקרובה, (חודש, חודשיים, שלושה או אחר) ניתן לגבות מראש את דמי השכירות לחודשים 11 ו-12, במצב כזה אנו מבטיחים מראש תקופה מסוימת.

ג. גביה של סכום בטחון בגובה חודש אחד (או כל סכום אחר) - כתחליף לבטוחה המצוינת בסעיף ב' ניתן גבות חודש אחד (במזומן) כתשלום לביטחון שיוחזר לאחר תום תקופת השכירות. בטוחה זו תאפשר לכם, בנוסף, לדרוש מהשוכר להחזיר את הדירה במצב הפיזי בו התקבלה: דירה צבועה, ללא חורים בקירות וכו'.

במאמר הבא נמשיך בפירוט סוגי הביטחונות המומלצים למשכיר ונציין את האפשרויות העומדות בפנינו למזעור הטיפול בנכס עצמו לאורך תקופת השכירות.

מעוניינת ללמוד עוד? מוזמנת לקורס "עצמאות כלכלית מהשקעות נדל"ן" בהנחייה וליווי של חיים לוי. לפרטים: [email protected]

הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס".

אילוסטרציות: ThinkStock




מיטב הכתבות והבלוגים של סלונה: בסלולרי שלך | במייל שלך

בחזרה למעלה