בית חדש - כמה נרוויח מזה?

האזור בו נבצע את ההשקעה ישפיע רבות על התשואה שנקבל - אז איפה נבנה את ביתנו החדש, בתל אביב או בשדרות? חיים לוי, מומחה הנדל"ן, ממשיך ללוות אותנו בדרך אל העיסקה

15/02/2012
חיים לוי קבלו עדכונים מחיים
  • RSS
»

במדור הקודם סקרנו את מרכיבי העסקה הדורשים תכנון מוקדם. לאחר שהתייחסנו למטרות ההשקעה, לסכום העומד לרשותנו, לרמת הסיכון ולנושא השותפים, יהיה עלינו לקבל החלטה על פרופיל הנכס והאזור בו נבצע את ההשקעה. מטבע הדברים, השקעה באזורים שונים תניב תשואה שונה.

מהי התשואה? אותו רווח צפוי המתקבל באחוזים ממחיר הנכס או מההון העצמי אותו השקענו. את התשואה על הנכס קל הרבה יותר לחשב מזו המחושבת על ההון: סה"כ הכנסות שנתיות מהנכס לחלק לעלותו הכוללת. לדוגמא, דירת חדר וחצי חדרים במרכז ת"א שעלותה הכוללת (בתוספת עלויות נלוות- מיסים, עו"ד, מתווך) היא 1,300,000 שקל ומושכרת בשכר חודשי של 4,000 שקל תניב תשואה שנתית גולמית של כ-3.7%. דירה דומה במרכז לוד תניב תשואה על הנכס של כ-6-6.5% בחישוב זהה. האם ההשקעה בנכס בלוד עדיפה על זו במרכז ת"א? כמובן שהתשובה אינה חד משמעית ותלויה במספר רב של גורמים וביניהם הסיכון, התשואה המתקבלת מהשבחת מחיר הנכס ועוד.

כאמור, בחישוב התשואה על הנכס יש לקחת בחשבון את התשואה המתקבלת מהשבחת ערך הנכס ומכירתו ברווח הון. לדוגמא, מחירי נכסים במרכז ת"א התייקרו בכ-80% בארבע השנים האחרונות ולכן בחישוב הכולל יש לשקלל עלית מחיר זו. מה יהיה מחיר הנכס בת"א בעוד ארבע שנים? יהיה קשה מאוד לענות על שאלה זו והתשובה עליה מושתתת על הנחות סובייקטיביות: חלקנו יאמר שהמחירים יעלו וחלקנו יטען את ההפך ולכן בחישוב התשואה על נכס דומה אותו ברצוננו לרכוש כיום נידרש להתבסס בעיקר על התשואה המתקבלת מדמי השכירות.

התשואה על הנכס הוא מדד שאינו לוקח בחשבון פרמטרים חשובים אחרים כגון: מהו אחוז ההון מתוך סה"כ ההשקעה, מהו שיעור הריבית על ההלוואה (משכנתא), מה משך תקופת ההלוואה ועוד. מדד אחר – מדד התשואה על ההון, מבטא את הרווחיות החזויה על ההון העצמי הכולל שהושקע בעסקה ולכן נתפש כמדד איכותי יותר מקודמו. עם זאת, נדרש ידע מימוני קל לביצוע החישוב ויקשה עלינו להציגו במאמר זה.

אזורים סולידיים לעומת אזורים מסוכנים

מהו אם כך האזור המועדף לביצוע ההשקעה; עיר או אזור הנחשבים "סולידיים" כגון ת"א, רמת-גן, גבעתיים, רעננה או אזורים הנחשבים יותר "מסוכנים" להשקעה כגון לוד, שדרות, נתיבות? כלל ידוע בהשקעות הוא שסיכון וסיכוי משולבים זה בזה; ככל שגדל הסיכון כך גדל הסיכוי לרווחיות גבוהה ועימו התשואה המתקבלת מההשקעה ולהיפך, השקעה בסיכון נמוך תניב תשואה נמוכה.

ממה נובע הסיכון שבהשקעה מניבה מעין זו? סוג השוכרים והאוכלוסייה המיועדת, ביקוש לשכירות בנכס המדובר, היכולת שלנו לממש את הנכס בקלות ובמהירות וכו'. סביר שקהל השוכרים הפוטנציאלים בדירת חמישה חדרים ברעננה ישתייך למעמד סוציו-אקונומי גבוה, עוד סביר שהביקוש לשכירות בנכס זה יהיה גבוה ובמידה ונרצה לממש (למכור) נצפה לביקוש ער. עם זאת, התשואה משכירות מניבה של הנכס לא צפויה להיות גבוהה מזו שציינו לעיל בהתייחס לדירה בת"א.

החלטה על סוג הנכס המתאים לנו להשקעה דומה מאוד להחלטה על השקעה בשוק ההון. רכישה של תיק נכסים מנייתיים מציג לרוב סיכון ותנודתיות גבוהה לצד תשואה גבוהה. השקעה בפק"מ או אפילו אג"ח מדינה תגלם סיכון נמוך על ההון המושקע ותניב תשואה נמוכה אף היא. בכדי לקבל החלטה על אזור ההשקעה ופרופיל הנכס המיועד יהיה עלינו תחילה להגדיר את מאפייני הסיכון הרצוי של ההשקעה ממנו תיגזר התשואה החזויה.

היכן אם כך כדאי להשקיע כיום במדינת ישראל? "ציידי התשואה" שביננו לרוב לא ימצאו מבוקשם ב"מתחם הנדל"ן של המדינה", כלומר, מתחם נתניה-אשדוד זאת להוציא מספר כיסי נדל"ן בערים כדוגמת לוד. משקיעים אילו ידרשו לכתת רגליהם באזורי הפריפריה הרחוקים מהמרכז. מי שחשקה נפשו בהשקעה סולידית תוך המתנה להשבחה מעלית ערך הנכס ימצא את מבוקשו באזורי הביקוש המרכזיים תוך ציפייה לתשואה שנתית על הנכס של 3%-4% בממוצע.

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, כתב ב-THE MARKER, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג’ינס"

>> ערב בנושא השקעות נדל"ן – לפרטים לחצו כאן

>> הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר:  www.REJ.co.il




מיטב הכתבות והבלוגים של סלונה: בסלולרי שלך | במייל שלך

בחזרה למעלה