6 מרכיבי עסקת הנדל"ן

חיים לוי, מומחה בהשקעות נדל"ן, ממשיך ללוות אותנו בדרך להשקעה הנכונה. והפעם: מהם מרכיבי עסקת הנדל"ן שחייבים להכיר?

07/02/2012
חיים לוי קבלו עדכונים מחיים
  • RSS
» תבואו מוכנים. צילום: Thinkstock

במאמר הקודם תיארנו את הצורך המשפחתי בהכנסה נוספת והצגנו את ההשקעה בנכס מניב למגורים כאלטרנטיבה הולמת להשגת המטרה. עוד הדגשנו שהיות ומדובר בסכומי כסף גבוהים - אלו הנלקחים מההון העצמי ומכספי הבנק, נדרשת חשיבה מוקדמת ותכנון נכון של כל מאפייני העסקה במטרה למכסם את הרווחיות מהעסקה ולמנוע טעויות עד כמה שזה ניתן.

נתחיל בתכנון ההון העצמי. השקעה בנכס מניב למגורים דורשת הון עצמי מינימאלי שלרוב, לפי התפיסה הרווחת, מהווה את אבן הנגף העיקרית בביצוע ההשקעה. מהו הסכום המינימאלי שאיתו ניתן לבצע את ההשקעה הראשונה? כמובן שאין תשובה ברורה בנושא המגדירה "סכום התחלתי קבוע" אך ניתן בכל זאת לנסות ולהעריכו. בהנחה שאנו, כמשקיעים אחרים, מתעתדים למנף את הרכישה (לקחת משכנתא), ניתן לקבוע את הסכום הראשוני כאחוז ממחיר הנכס. לרוב, באם אין צורך בשיפוץ הנכס הנרכש, יספיקו לנו 37% מעלות הנכס לביצוע מלוא תהליך הרכישה. סכום זה כולל 30% הון עצמי שיתווספו ל-70% מהסכום שיילקח כהלוואת משכנתא מהבנק, כחצי אחוז עד אחוז שכר טרחת עורך-דין, אחוז עד שניים למתווך וכ-5% (תלוי בעלות הנכס) המהווים את מס הרכישה וזאת בהנחה שאכן מדובר בדירה שנייה על הקיימת ברשותינו. בהמשך נלמד במדור זה כיצד לבצע השקעות נדל"ן בהון עצמי נמוך יותר או ללא הון עצמי כלל וכלל אל עד אז...נבצע "השקעה למתחילים".

מהיכן משיגים את אותם 37% הנדרשים לנו להתנעת התהליך?  חלקנו הגדול צפויים לסכומים חד פעמיים משמעותיים אחת לעשור: קרן השתלמות (אחת לשש שנים), קופות גמל שהגיעו לפרקן, פיצויי פיטורין במעבר בין עבודות ועוד'. לרוב אנו נוהגים לצרוך סכומים אלו לרווחת המשפחה לקנית רכב חדש, שיפוץ או מעבר דירה, נסיעה לחו"ל וכו' אך אם נשכיל להשתמש בסכומים אילו למינוף עתידי באמצעות השקעה בנכס או נכסים מניבים בנדל"ן, נגיע ליעד הנכסף- הכנסה פאסיבית לתקופה אינסופית.

לאחר ביצוע ההחלטה על רכישת נכס מניב כהשקעה יהיה עלינו לתכנן את כל מרכיביה ובזאת:

1. מטרות ההשקעה – תחילה עלינו להגדיר מהי מטרת ההשקעה. האם יעוד ההשקעה הוא להניב לנו את הסכום הגבוה ביותר לתקופה אינסופית ? האם ביום מן הימים יגור אחד הילדים בנכס ? האם חשוב שהנכס יהיה סחיר למימוש (מכירה) מהיר ? כל תשובה תפנה אותנו לנכס אחר. לדוגמא, נכס מניב בנתיבות יכול להניב תשואה גבוהה מזו המתקבלת במרכז הארץ אך סחירות הנכס צפויה להיות נמוכה יותר.

2. גובה ההשקעה – מרכיב המשפיע על סוג ופרופיל הנכס. מהו סכום הכסף הפנוי העומד לרשותי ? כסף פנוי הינו אותו סכום שבאפשרותי וברצוני "לגדר" לתקופה ארוכה כלומר כסף שבסבירות גבוהה וחזויה מראש, לא אדרש לממש בשנים הקרובות.

3. רמת סיכון -  השקעה בדירות למגורים מוגדרת לרוב כהשקעה בסיכון נמוך שמשמעו -קיימת סבירות נמוכה ביותר לאובדן הקרן (סכום ההשקעה), אם בכלל. עם זאת, קיימים גורמי סיכון עיקריים אותם יש לקחת בחשבון: ערך הדירה/שוויה עלול לרדת עם הזמן כמו גם סיכון הכרוך בעבודה מול שוכרים בעייתיים. מטבע הדברים, נהוג לומר כי בהשקעות קיים מתאם חיובי בין סיכוי גבוה לסיכון גבוה ולהיפך סיכון נמוך יניב סיכוי נמוך. עלינו להגדיר מראש איזה סוג משקיע אני, מהי רמת הסיכון והסיכוי המועדפת עלי ומהם יכולותיי הפיננסיות לעמוד בסיכונים אלו.

4. מיקום -  בכדי לקבל תשואה מרבית מהנכס, הן מעצם היותו נכס מניב והן בשלב המימוש, על הנכס להיות מבוקש ככל האפשר, הן לשכירות והן למכירה. מנגד, נכס באחד מהאזורים המבוקשים ביותר בארץ, לדוגמא מרכז ת"א, לרוב יניב תשואות נמוכות. עלינו להחליט מראש על מיקום שיהווה פשרה בין תשואה לביקוש. בהחלטה זו יש להימנע מטעות נפוצה בה אנו נבחר לרכוש נכס באזור הנוחות שלנו- אזור המוכר לנו היטב מתקופת הלימודים, העבודה או המגורים. אין הכרח שאזור זה יניב לי את המטרות שהגדרנו להשקעה. מנגד, יש לקחת בחשבון שנכס מניב ידרוש את תשומת הלב שלנו בעתיד ולכן מומלץ שמיקומו יהיה ב"מרחק גישה סביר" שכמובן שונה בין כל אחד ואחד.

5. שותפים -  באופן טבעי אנו צפויים לשני שותפים אינטגרלים בכל עסקה: בן הזוג וראשות המיסים. עם זאת ביכולתנו לבחור לצרף שותף/שותפה נוספת לביצוע העסקה; חברה, קרובת משפחה, שותפה עסקית ועוד. לשותפות זו יתרונות רבים: סכום כסף רב יותר לביצוע ההשקעה, יכולת פיזור השקעות משותפות, פעילות משותפת ומהנה יחדיו, חלוקת מטלות לביצוע ועוד. כמובן ששותפות מסוג זה טומנת בחובה גם חסרונות: מיסוי, מחלוקות עתידיות וכו'. עלינו להחליט מראש האם ברצוננו לבצע את הרכישה עם שותף או לבד.

6. לוחות זמנים לביצוע -  כפי שהגדרנו, רובנו עסוקים בפעילות אינטנסיבית יומיומית; משפחה ועבודה. השקעה מסוג זה דורשת, לפחות בשלב הראשון, זמן לא מועט; לימוד ובחירת האזור, חיפוש ואיתור הנכס, ביצוע המטלות הכרוכות ברכישה, בלקיחת ההלוואה ובניהול הנכס ועוד. כחלק מהתכנון הכולל יהיה עלינו לתכנן את לוחות הזמנים ולהקצות מועדים שבועיים קבועים כבר בשלב הראשוני. זכרו- רכישת נכס מניב על בסיס "זמן פנוי" לא תתאפשר לאור העובדה שתמיד הוא יחסר לנו.

המרכיבים לתכנון העסקה שצוינו לעיל נכונים לגבי העסקה הראשונה וכל עסקה נוספת. עם זאת במידה וברשותנו הון עצמי מספק וברצוננו לרכוש סל נכסים מניבים, נידרש לתכנון מקיף יותר תוך ניתוח מספר רב של אזורים עד לבניית תמהיל ההשקעה הנכון. זיכרו, תכנון נכון של התהליך יגדיר בצורה המיטבית את הנכס ומאפייניו: מיקום, פרופיל הנכס, גודלו, מספר החדרים, קומה רצויה וגיל המבנה (חדש/ישן). מאפיינים אלו מהווים בסיס איתן לתשואה הצפויה מהנכס –זו המתקבלת מדמי השכירות וזו שתושג כתוצאה מהשבחה עתידית.

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, כתב ב-THE MARKER, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג’ינס"


>> ערב בנושא השקעות נדל"ן – לפרטים לחצו כאן

>> הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר:  www.REJ.co.il




מיטב הכתבות והבלוגים של סלונה: בסלולרי שלך | במייל שלך

בחזרה למעלה